En bref
Deux taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) fusionnent en 2027 en une taxe unique (TVLH) dont les taux peuvent atteindre 60 % en zone tendue selon décision communale.
Trois points à retenir
- La TVLH remplace la TLV et la THLV dès 2027 avec des taux de base de 17 % la première année et 34 % ensuite en zone tendue
- Les communes en zone tendue peuvent majorer les taux jusqu'à 30 % la première année et 60 % les années suivantes
- Les logements vacants pour raisons indépendantes de la volonté du propriétaire ou occupés plus de 90 jours consécutifs peuvent être exonérés
La réponse en bref
Les propriétaires n'ont pas de raison de se réjouir car la suppression de deux taxes cache la création d'une taxe unique (TVLH) potentiellement plus lourde, avec des taux pouvant atteindre 60 % en zone tendue selon décision communale.
Deux taxes immobilières supprimées en 2027 : pourquoi les propriétaires n’ont pas forcément de raison de se réjouir
La disparition de deux impôts locaux pourrait a priori ressembler à une bonne nouvelle pour les propriétaires français. Mais derrière cette simplification fiscale se profile une réalité bien moins avantageuse, en particulier pour ceux qui détiennent un bien inoccupé. Dès 2027, de nouvelles règles entreront en vigueur, et certaines communes bénéficieront de leviers inédits pour alourdir la facture. Dans les situations les plus défavorables, la note pourrait grimper de façon significative.
Jusqu’à présent, deux dispositifs fiscaux distincts coexistaient pour taxer les logements laissés vides. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’appliquait dans les zones tendues, là où la pression sur le marché immobilier est la plus forte. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), quant à elle, pouvait être mise en place par les communes situées hors de ces territoires. Cette dualité rendait souvent la réglementation difficile à appréhender pour les propriétaires concernés.
La TVLH : une taxe unique qui remplace les deux anciennes dès 2027
La loi de finances pour 2026 ne supprime pas l’imposition des logements vides — elle la réforme en profondeur. La TLV et la THLV fusionnent en un seul dispositif, baptisé taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Cette nouvelle taxe s’appliquera à compter des impositions établies au titre de l’année 2027. L’objectif affiché est de rendre le système fiscal plus lisible et cohérent.
Pour les propriétaires, il ne s’agit donc en aucun cas d’une exonération. Un impôt unique remplace deux impôts existants, avec des modalités revues et, dans certains cas, des taux potentiellement bien plus élevés qu’auparavant.
Des taux pouvant atteindre 60 % : ce que prévoit la nouvelle taxe sur les logements vacants
Dans les communes situées en zone tendue, la TVLH s’appliquera automatiquement à tout logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Les taux de base sont fixés à 17 % pour la première année et 34 % à partir de la deuxième année. Jusque-là, la différence avec l’ancienne TLV reste limitée.
La véritable nouveauté, c’est la marge de manœuvre accordée aux conseils municipaux. Ces derniers pourront voter une majoration des taux : jusqu’à 30 % dès la première année de vacance, et jusqu’à 60 % les années suivantes. Une possibilité que l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants ne prévoyait pas.
En dehors des zones tendues, le mécanisme diffère. La taxe ne sera activée que si la commune ou l’intercommunalité en décide délibérément, et elle ne s’appliquera qu’aux logements vacants depuis au moins deux ans. Le taux maximal autorisé dans ce cas est fixé à 50 %.
Pour illustrer concrètement ces écarts, prenons un bien dont la valeur locative cadastrale annuelle est de 5 000 euros. Avec un taux de 17 %, la taxe s’élèverait à 850 euros. À 30 %, elle atteindrait 1 500 euros. Et si un taux de 60 % était voté localement, la facture pourrait grimper jusqu’à 3 000 euros. Ces chiffres sont purement illustratifs : le montant réel dépendra de la valeur locative du bien et du taux décidé par la commune.
Qui sera concerné par la TVLH, et comment s’en exonérer légalement ?
Tous les propriétaires ne sont pas visés par cette réforme. La taxe sur la vacance des locaux d’habitation cible exclusivement les logements non meublés, habitables et laissés inoccupés de façon prolongée. Une résidence secondaire meublée, par exemple, relève d’un régime fiscal distinct et ne doit pas être confondue avec un logement vacant au sens de la TVLH.
Pour établir si un bien est effectivement taxable, l’administration s’appuiera notamment sur les informations renseignées dans la déclaration d’occupation des biens immobiliers. Il est donc essentiel de s’assurer que la situation déclarée reflète bien la réalité, surtout après un déménagement, une succession ou le départ d’un locataire.
Plusieurs situations permettent cependant d’échapper légalement à cet impôt. C’est le cas lorsque le logement est vacant pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire — par exemple, un bien mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur. Une exonération est également prévue si le bien a été occupé plus de 90 jours consécutifs durant la période de référence, qui varie selon la localisation. Les logements nécessitant des travaux importants pour retrouver un état habitable peuvent aussi, sous conditions et justificatifs, bénéficier d’une exclusion.
La démarche à adopter pour les propriétaires concernés est claire : conserver tous les justificatifs utiles et suivre attentivement les décisions prises par leur commune. Car si deux anciennes taxes disparaissent en 2027, la fiscalité des logements vacants, elle, demeure pleinement en vigueur.
