En bref
Huguette a donné sa maison et des terrains à son ami Yves en 2004 contre des travaux jamais réalisés, mais ses héritiers ont perdu leur procès en révocation de donation car leur action a été jugée prescrite après le délai de cinq ans.
Trois points à retenir
- La donation de 2004 prévoyait que Yves prenne en charge les grosses réparations, mais ces travaux n'ont jamais été effectués malgré les relances de Huguette.
- Les héritiers ont perdu leur procès car la Cour de cassation a jugé que le délai de prescription de cinq ans s'appliquait, et non celui de trente ans pour les actions réelles immobilières.
- Les héritiers doivent payer 3 000 euros de frais d'avocat à Yves, qui conserve tous les biens immobiliers transmis par Huguette.
La réponse en bref
Les héritiers ont perdu car leur action en révocation de donation a été jugée prescrite : la Cour de cassation a confirmé que le délai de prescription de cinq ans s'appliquait, et non celui de trente ans qu'ils invoquaient.
Transmettre un bien immobilier à un proche dans un cadre de confiance mutuelle peut sembler anodin. Pourtant, quand les engagements pris ne sont pas honorés, la situation peut vite tourner au cauchemar judiciaire. C’est précisément ce qu’a vécu Huguette, une femme qui avait choisi de céder plusieurs biens à l’un de ses amis en échange de travaux de rénovation. Des travaux qui ne verront jamais le jour, rapporte Le Figaro Immobilier. Contrainte d’agir, Huguette s’est tournée vers les tribunaux avant même son décès.
Que s’est-il passé lorsque Huguette a donné sa maison à son ami Yves ?
L’histoire débute en 2004. À cette époque, Huguette décide de transmettre à son ami Yves la nue-propriété de sa maison, mais aussi d’un garage et de plusieurs terrains. Elle conserve toutefois l’usufruit de l’ensemble, ce qui lui garantit le droit de continuer à occuper son logement.
En contrepartie de cette donation, Yves s’engage formellement à prendre en charge les grosses réparations nécessaires dans la maison. Cet engagement est consigné noir sur blanc dans l’acte de donation lui-même.
C’est justement sur ce point que les experts mettent en garde. « La charge doit être suffisamment précise : il faut pouvoir identifier ce que le donataire s’est engagé à faire, dans quelles conditions et dans quel délai. Plus la donation est imprécise, plus il est difficile pour les héritiers de démontrer que le donataire n’a pas respecté ses engagements. », souligne Maître Maëva-Océane Besnard, avocate au barreau de Paris.
Pour éviter ce type de litige, il est donc vivement conseillé de détailler avec précision les travaux attendus et d’y associer des délais d’exécution dès la signature de l’acte.
Huguette saisit la justice face à l’inaction d’Yves
Les années s’écoulent, mais les rénovations promises par Yves restent lettre morte. Face à cette situation, Huguette décide de réagir. En 2016, placée sous curatelle, elle lui adresse une lettre recommandée avec l’appui de son curateur, exigeant qu’il honore ses obligations. Sans succès.
En 2018, Huguette franchit un cap supplémentaire en portant l’affaire devant les tribunaux, réclamant la désignation d’un expert chargé d’évaluer l’état du bien et de chiffrer les préjudices subis. Mais le temps lui manquera.
Elle décède en 2019, sans avoir obtenu la moindre réparation. Ses deux héritiers reprennent alors le flambeau et lancent une nouvelle procédure contre Yves. En septembre 2021, ils réclament la révocation de la donation ainsi que des dommages et intérêts, estimant que la transmission des biens était conditionnée à l’exécution de travaux qui n’ont jamais eu lieu.
Pourquoi les héritiers de Huguette ont-ils perdu face au nouveau propriétaire ?
Malgré le bien-fondé apparent de leur démarche, les héritiers de Huguette se heurtent à un obstacle juridique de taille : leur action a été intentée trop tard. Depuis la réforme de 2008, le délai de prescription applicable à ce type de demande est fixé à cinq ans. Les juges estiment donc que la procédure aurait dû être engagée avant 2013.
Les héritiers, de leur côté, avancent que le litige relève d’une action réelle immobilière, laquelle bénéficierait d’un délai de prescription de trente ans. Un argument que les juridictions rejettent.
La Cour de cassation, dans une décision rendue le 17 septembre 2026, tranche définitivement la question : une demande de révocation de donation pour non-respect des obligations constitue une action personnelle, y compris lorsqu’elle porte sur un bien immobilier. Le délai de cinq ans s’applique donc pleinement.
Les héritiers perdent ainsi définitivement leur procès. Yves conserve l’ensemble des biens immobiliers transmis par Huguette et obtient en prime le remboursement de 3 000 euros au titre de ses frais d’avocat, une somme que les héritiers sont condamnés à lui verser, en sus des dépens.
