En bref
Un dispositif fiscal temporaire permet de transmettre jusqu'à 300 000 € sans droits de donation pour financer l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, mais l'acquisition via une SCI fait perdre cet avantage.
Trois points à retenir
- Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € par bénéficiaire, avec un plafond global de 300 000 € par personne recevant les fonds
- L'achat via une société civile immobilière fait perdre totalement l'exonération fiscale temporaire
- Le logement neuf ou en VEFA doit devenir la résidence principale du bénéficiaire ou être loué comme résidence principale pendant au moins cinq ans
La réponse en bref
L'erreur critique à éviter est de passer par une société civile immobilière pour acquérir le bien immobilier, car l'achat doit être réalisé directement par une personne physique pour conserver l'exonération fiscale.
Une exonération fiscale temporaire pour faciliter l’accès à la propriété
De nombreux parents cherchent à aider leurs enfants à devenir propriétaires tout en réduisant au maximum les coûts liés à la transmission de patrimoine. Un dispositif fiscal limité dans le temps rend cela possible — mais attention, certaines opérations immobilières en sont explicitement exclues, comme le précise Boursorama.
Depuis le 15 février 2025, parents et grands-parents ont la possibilité de donner de l’argent à leurs enfants ou petits-enfants sans acquitter de droits de donation. Ce mécanisme, introduit par la loi de finances 2025, vise à soutenir l’accès à la propriété et à encourager la rénovation énergétique des logements anciens. Il restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026.
Comment fonctionne ce dispositif et quels sont les plafonds ?
Un seul donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros à un même bénéficiaire dans le cadre de cette mesure. Le plafond global est fixé à 300 000 euros par personne recevant les fonds, tous donateurs confondus.
Ces sommes ne peuvent être utilisées librement : elles doivent obligatoirement financer l’achat d’un logement neuf, d’un bien en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. Autre avantage non négligeable : cette exonération se cumule avec les abattements habituels applicables entre membres d’une même famille.
L’erreur fatale à éviter : passer par une SCI
Le gouvernement a récemment apporté une clarification déterminante sur ce point. Les familles qui envisagent d’acquérir un bien immobilier via une société civile immobilière (SCI) ne pourront pas bénéficier de cette exonération temporaire. La règle est formelle : l’achat doit être réalisé directement par une personne physique.
Concrètement, si les fonds transmis par des parents ou des grands-parents servent à financer un achat immobilier au travers d’une SCI, l’avantage fiscal disparaît totalement. Il est donc indispensable d’anticiper la structure juridique du projet avant tout engagement. Rassurez-vous cependant : les abattements classiques restent valables, même dans le cas d’un investissement via une SCI.
Des conditions strictes à respecter pour conserver l’avantage fiscal
Acheter directement en son nom propre ne suffit pas toujours à garantir le bénéfice de cette mesure. Pour un logement neuf ou acquis en VEFA, le bien doit devenir la résidence principale du bénéficiaire de la donation. Une mise en location reste possible, à condition que le locataire occupe lui aussi le logement comme résidence principale, pendant au moins cinq ans.
Pour les travaux réalisés dans un logement ancien, les dépenses engagées doivent impérativement être éligibles à MaPrimeRénov’. Compte tenu de l’échéance fixée au 31 décembre 2026, mieux vaut ne pas tarder à vérifier l’ensemble des conditions avant de transmettre ou de recevoir des fonds dans ce cadre.
