En bref
L'article 21 de la Ley de Propiedad Horizontal espagnole permet à une copropriété de récupérer les charges impayées d'un voisin par voie judiciaire, avec possibilité de saisie de biens immobiliers et suppression du droit de vote.
Trois points à retenir
- La communauté peut voter des intérêts de retard supérieurs au taux légal et restreindre l'accès à certains services non essentiels comme une piscine ou une salle de sport.
- L'assemblée des copropriétaires doit d'abord approuver la liquidation de la dette et établir un certificat détaillant les quotas échus avant toute action judiciaire.
- Le proceso monitorio permet d'obtenir une ordonnance de paiement exécutoire rapidement, et la communauté peut solliciter un embargo préventif sans déposer de caution en cas d'opposition.
La réponse en bref
L'article 21 LPH permet à la copropriété de récupérer les charges impayées par voie judiciaire via un proceso monitorio, pouvant mener à la saisie de biens immobiliers du débiteur. La loi autorise également la suppression du droit de vote et la restriction d'accès à certains services non essentiels.
Ce que prévoit l’article 21 face aux impayés de charges en copropriété espagnole
Un voisin qui cesse de régler ses charges, des factures communes qui s’accumulent, une atmosphère qui se dégrade dans les parties communes : de nombreuses copropriétés espagnoles vivent cette situation difficile au quotidien. Les autres propriétaires finissent tous par se poser la même question — jusqu’où la communauté peut-elle légalement aller pour récupérer les sommes dues ?
La réponse se trouve dans la Ley de Propiedad Horizontal, la loi encadrant la vie en copropriété en Espagne. Dans sa version actuellement publiée au BOE, ce texte consacre un mécanisme particulièrement redoutable face aux impayés : l’article 21. Celui-ci organise à la fois les mesures préventives, la réclamation judiciaire et la médiation autour des dettes de charges.
Ce que permet concrètement l’article 21 LPH en cas d’impayés
L’article 21 LPH cible directement les défauts de paiement des charges de communauté. Selon le média espagnol Okdiario, « la loi établit qu’au-delà de la réclamation judiciaire du montant, le droit de vote du propriétaire mauvais payeur est supprimé lors des assemblées de voisins, et qu’il est même possible d’en arriver à la saisie de biens immobiliers », dès lors qu’une dette envers la communauté est constatée. Il s’agit avant tout d’un mécanisme de recouvrement civil, et non d’une sanction punitive.
Le texte publié au BOE autorise la communauté à voter des intérêts de retard supérieurs au taux légal, à condition que cette majoration ait été approuvée en assemblée et notifiée à l’ensemble des copropriétaires. Par ailleurs, l’assemblée peut décider de restreindre l’accès à certains services non essentiels — une piscine commune ou une salle de sport, par exemple — tant que cela ne compromet pas l’habitabilité du logement et que la mesure reste proportionnée.
Comment activer l’article 21 LPH étape par étape
Avant tout recours devant un juge, la junta de propietarios — c’est-à-dire l’assemblée des copropriétaires — doit approuver officiellement la liquidation de la dette du propriétaire défaillant. Le secrétaire ou secrétaire-administrateur établit alors un certificat détaillant les quotas échus, les éventuels intérêts et autres frais annexes. Ce document doit être signé avec le visa du président de la communauté et constitue la pièce centrale du futur proceso monitorio.
Une fois cet accord formalisé, le débiteur doit être informé de manière prouvable. Okdiario précise que la première démarche consiste à lui réclamer la somme directement, puis à le notifier par acte notarié ou par courrier avec accusé de réception, afin de conserver une trace légale. Si le propriétaire reste introuvable, l’article 21 prévoit la possibilité d’un affichage dans un endroit visible de l’immeuble pendant au moins trois jours. La communauté peut ensuite saisir le tribunal compétent et déposer sa demande de proceso monitorio, accompagnée du certificat approuvé en assemblée.
Proceso monitorio, saisies et droit de vote : ce que dit la loi
Devant le juge, la procédure est entièrement écrite et se déroule relativement vite. Si le débiteur ne formule aucune opposition dans les délais impartis, l’ordonnance de paiement devient directement exécutoire, assortie des intérêts de retard et des dépens prévus par la Ley de Enjuiciamiento Civil. En cas d’opposition, l’article 21 LPH autorise la communauté à solliciter un embargo préventif sur les biens du voisin, sans avoir à déposer de caution. Le litige se poursuit alors par la voie ordinaire.
Il convient de noter que le retrait du droit de vote du copropriétaire débiteur relève en réalité de l’article 15.2 de la loi, distinct de l’article 21. Par ailleurs, toute divulgation de l’identité du mauvais payeur doit strictement rester dans le cadre interne de la communauté de propriétaires.
